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G张江投资分析报告 |
| www.cnfol.com 2006年06月13日 23:51 德鼎投资 |
一、基本情况
上海张江高科技园区开发股份有限公司，主营房地产经营与销售，由于公司地处上海本地，其地产业务具有得天独厚的地利优势，公司开发的物业项目皆很成功。其中，公司建设的张江科技园被冠以中国“硅谷”之称，目前该科技园区内累计注册企业4297家，吸引外资额137.48亿美元，完成固定资产投资达695.14亿元人民币，累计申请专利4032项，其中已授权专利833项。园区的主导产业也实现了跨越式发展，集成电路产业已占国内半壁江山，成为国内最大的集成电路研发、制造基地，拥有国内最先进的集成电路制造、设计和研发工艺；园区文化创意产业2005年营业收入超过25亿元人民币，带动相关产业产值约为200亿元人民币，已成为国内最大最专业的文化科技创意产业之一。该园区的发展也带动了张江集团资产规模的扩大。截至2005年底，公司总资产规模已达140亿元，净资产达25亿元；承担的开发范围也从最初开发4.2平方公里，扩大至目前的25平方公里。今年，园区又将迎来开发建设的新高潮，上海市银行卡产业园、张江集成电路产业区等都要进一步深化开发和建设。
近年来公司通过调整经营结构，已经变过去直接转让土地为现今物业建造再租售的土地资源深加工经营模式，同时加大了对高科技项目的投资力度，取得了良好的成效，同时也对一些资金密集型或技术密集型企业进行了长期股权投资。
二、行业背景与经营分析
房地产行业近年来一直是推动固定资产投资增长的朝阳行业，但随着民用住房的大规模推出，以及一些投机资金的兴风作浪，部分地区的房地产市场出现了泡沫，于是国家出台一系列调控措施，地产上市公司的业绩分化也将不可避免。然而，由于商业地产在国内投资步伐相对滞后，加上宏观经济的持续向好，商业地产股的毛利率相当高，商业地产股的未来潜力仍将不可忽视。
目前，G张江 （600895 行情,资料,咨询,更多）已基本完成从土地批租向房产租售经营方面转型的过程，在浦东张江高科技园区和川沙地区大力推进商业地产项目，公司开发与经营的低密度、专事于高科技企业使用的“研发型物业”，土地成本低廉、配套环境优雅、建筑品质领先，市场价格高，代表了国际上同类型物业最先进的开发理念与技术水平，完全有别于一般投资者所理解的传统工业厂房，改善了公司的盈利能力和内在资产质地。
表一：公司财务指标
2006季报 2005 年报 2005 中报 2004 年报 2004 中报
每股收益(元) 0.013 0.140 0.036 0.150 0.021
每股净资产(元) 2.190 2.170 2.070 2.100 1.980
主营业务收入(万元) 11250.48 53975.73 23125.67 56213.20 8558.84
同比增长 48.15% -3.98% 170.20% -31.59% -59.61%
净利润(万元) 1520.68 17469.73 4372.50 17782.95 2502.59
同比增长 16.84% -1.76% 74.72% 1.15% 4.55%
净资产收益率 0.57% 6.61% 1.74% 6.96% 1.04%
数据来源：公开信息
表二：公司主营构成
主营业务收入 主营业务成本 毛利率(%) 行业比重(%)
行业
房地产 49558886.35 14368972.10 65.76 44.05
工业 1458391.46 1383970.11 3.78 1.30
服务业 3096184.97 1418877.65 49.32 2.75
商业 58391382.84 57407410.57 1.69 51.90
产品
房地产销售 16338598.00 5087519.58 63.61 ——
房产租赁 33220288.35 9281452.52 66.81 ——
化工产品 58391382.84 57407410.57 1.69 ——
数据来源：公司2006年一季度报告
以上数据表明，公司总体业绩稳中有升，经营比较稳健，主营业务房地产的毛利率比较高，但是由于房地产销售在年内各季度实现的不均衡，使得公司主营业务利润的实现也呈现不均衡性。同时我们可以看到，除了房地产，主营收入中商业的收入所占比重也比较大，由于毛利率较低，故对主营利润增长贡献较小。而其中的服务业毛利率较高，具有很大的增长空间，有待公司进一步开发。另外，近年来公司对一些资金密集型或技术密集型企业进行了长期股权投资，投资的风险主要在于投资对象的技术、经营与管理能力，以及本公司对进入或退出时机的把握能力等因素。
三、盈利预测
以下是公司未来几年拟建设的一些项目，内容来自2005年度公司财务报告：
1、张江创新园项目，占地面积约5万平方米，将建造总建筑面积约9万平方米的办公楼及研发孵化楼。该项目南区(约2.38万平方米)目前大部分主体结构已经封顶，并已进入墙体施工阶段，计划于今年下半年交付使用。北区目前已开工建设，计划于今年年底完成地面以上10层。
2、张江创业源项目，由本公司与上海张江微电子港有限公司合作开发建设。该项目一期土地使用面积为7.05万平方米，将建造总建筑面积为6.3万平方米的孵化楼。其中南区(3.2万平方米)主体结构已经封顶，并已进入公共部位装修和配套施工阶段。北区计划于今年上半年开工。
3、张江高科苑项目，占地面积约7.8万平方米，将建造总建筑面积约11.8万平方米多层、小高层公寓及必要的生活商业配套设施。目前该项目建议书的报告和可行性研究报告已完成并已获得批文，一期工程计划于今年下半年开工建设
表三：公司盈利预测
项目/时间 2005A 2006E 2007E 2008E
主营收入(百万) 539.76 858.22 1162.89 1488.49
主营利润(百万) 209.75 421.10 537.25 699.16
净利润(百万) 174.70 364.49 456.61 556.58
每股净收益(元) 0.14 0.30 0.38 0.46
净资产收益率(%) 6.61 12.08 14.73 17.27
每股经营现金流(元) 0.15 0.22 0.31 0.37
数据来源：国泰君安——公司调研报告(2006/4/19)
2006 年3 月公司宣布将以关联交易形式从集团收购物业，并签有内部收益率达到7.89%的包租协议，同时年内还将有创业源和创新园的部分面积出租。因此，预计房地产收入同比增长92%，增长的主要是毛利率在55%以上的出租和销售收入。预计工业、商业和服务业收入保持20%左右的增长。总体上看，预计公司2006 年主营业务同比增长50%以上，净利润同比增长一倍。基于从今年4 月开始的上市公司通过关联交易购买集团公司的优质物业并得到收益率水平保证这样一个明确的信号，我们认为张江高科的业务成长基础将在短期内得到大力改善，上市公司未来的业绩增长即将进入一个新阶段。
四、技术走势分析
从时间上说，本轮行情是从去年12月份的1100点开始(以上证综指为例)，此后可以简单分为三段行情，2005年12月—2006年2月，指数从1100点缓慢上升至1300点；2006年3月—4月底，指数从1300点再升至1400点；以上两段行情表现比较温和，而从2006年4月底至5月底指数快速拉升至1600点，目前大盘在1600点附近震荡整理。我们截取G张江近三个月的日K线走势与大盘相比较(如上图)，可以看出该股虽然略晚于大盘启动近两周，但之后开始震荡向上行情，放量迹象明显，均线斜率略大于指数。总的来说，该股走势还是强于大盘的，近期在4.80元附近进行箱体整理。
以MACD指标为例，5月15日开始出现绿柱，DIF下穿DEA，速率和幅度都不是很大，比较平缓，成交量也略有萎缩。4.90元是目前的箱底位置，应该有所支撑，如果跌破可逢低吸纳，下一个支撑位是4.40元！
五、机构行为分析
从公司2005年报和2006年一季报的公开信息来看，前十大流通股股东都是机构(包括基金和券商)，而且基金一季度是增仓的，其中金鑫证券投资基金去年底减仓之后一季度又大幅增仓，一跃成为公司第二大股东。另外，东方证券 、国泰基金的增仓幅度也较大，而易方达50指数证券投资基金、全国社保基金111组合、景福证券投资基金是新进仓，说明结构投资者非常看好该股的后市，有望再次展开拉升行情。
我们再结合G张江近期二级市场的表现，可以看出该股自3月份开始的一波放量拉升行情纯属机构的增量资金所为。成交量略有萎缩，表明没有资金出逃迹象，筹码锁定良好，主力意在长远！
表四：公司大股东持仓情况(截至日期2006-03-31)
股东名称 持股数(万股) 所占比例(%)股本性质 增减情况(万股)
张江集团公司 63318.34 52.09 国家股 未变
金鑫投资基金 1220.68 1.00 流通A股 新进
上证50ETF 782.08 0.64 流通A股 -672.78
易方达50指数 760.21 0.63 流通A股 新进
东方证券 309.21 0.25 流通A股 新进
社保基金002 266.80 0.22 流通A股 5.50
社保基金111 249.99 0.21 流通A股 新进
博时裕富基金 228.93 0.19 流通A股 未变
国泰金马基金 209.99 0.17 流通A股 新进
景福投资基金 200.00 0.16 流通A股 新进
景博投资基金 200.00 0.16 流通A股 62.42
六、投资亮点
亮点1：聚焦张江概念
1999 年上海市政府确定并实施“聚焦张江”战略，经过6 年的努力使张江高科技园区步入了快速成长阶段，形成良好的投资配套环境，打造了生物医药、通讯信息、软件、集成电路等产业集群。目前张江已开发完成的工业用地吸引投资额达每平方公里25 亿美元，2004 年园区人均技工贸收入达到6.9 万美元，达到国际知名高科技园区的水平。作为国家高科技园区发展战略的典型，张江已走上了低能耗、高增长、可持续发展的新型工业化道路。目前张江园区内的集成电路、软件、生物医药等都已成为国际上颇具有竞争力的产业。其中，以中芯国际为产业核心、由150 余家企业组成的集成电路产业链群占居国内同行业的半壁江山；软件园批准设立企业近900 家，成为国内规模最大的软件基地之一；生物医药机构累计达280个，包括跨国公司的研发中心、国家级和上海市级的研发中心、全球制药前20 强跨国公司等。这为张江高科的园区服务业可持续发展提供了广阔的空间，也为张江高科的业绩增长提供利润增长点。
亮点2：资产增值概念
随着上海城区不断向外扩展，张江这一地块将升格为城市中心地区。目前，上海地价在经济快速增长与世博会支撑下不断走高，由此带给公司的潜在利润也不断攀升。其次，根据公司日前发布的公告称，为了增加公司的房产储备，公司分别与控股股东张江集团旗下上海张江集成电路产业区开发有限公司、上海八六三信息安全产业基地有限公司、上海市银行卡产业园有限公司签订协议，拟收购上述三家企业的经营性房产总计136028.65平方米，本次房产购买总价为10.96亿元。大量的土地储备为公司房地产业务的发展提供了保障。
亮点3：中国"硅谷" 概念
“北有中关村，南有张江园”，张江科技园区拥有全球有影响的IC设计公司70多家，IC芯片产能占全国一半以上。公司还持有香港、美国两地上市的芯片巨头中芯国际5.1亿股股票，成本价仅6200万美元，2005年7月公司变现了账面价值8479万元股票，实现收益15.6 亿元，收益率高达84%。2005 年末公司账面还有4.42 亿元的中芯国际股权，目前帐面获益仍然丰厚。而中芯国际拥有大规模成熟的0.18微米集成电路技术，未来将有力抢占数字电视芯片市场。根据国家广电总局对于我国数字电视发展的远景规划，其中的芯片产值就达上百亿元人民币。公司与上海贝岭合资建设八英寸0.25微米集成电路芯片生产项目，总投资约3.4亿美元，项目达产规模为年加工八英寸硅片12万片。
亮点4：张江“药谷”概念
张江科技园区拥有全球有影响的IC设计公司70多家，IC芯片产能占全国一半以上，不愧为中国“硅谷”的殊荣。与此同时，公司的张江“药谷”也已驰名中外，目前累计引进生物医药企业210余家，拥有533个临床和生产批文、10个全球研发中心、10个进入临床试验和20多个实验室阶段新药。生物医药产业是张江的另一大亮点，园区初步形成了一个“研究开发—中试孵化—规模生产—营销物流”的现代生物医药创新体系。
亮点5：高科物业，潜力无限
公司开发与经营的低密度、专事于高科技企业使用的“研发型物业”，土地成本低廉、配套环境优雅、建筑品质领先，市场价格高，代表了国际上同类型物业最先进的开发理念与技术水平，完全有别于一般投资者所理解的传统工业厂房，市场需求旺盛。而且，张江高科存在持续收购集团公司大量优质物业资产的诱人前景，未来五年内张江高科的优质经营型物业的保有量将达到200万平方米，这是张江集团优质资产与张江高科资本平台之间的一次双赢结合。
亮点6：机构重仓，拉升在即
从二级市场走势分析，该股在低位完成股改，股价再度创出历史低点，此后该股在3.3元启动，开始放量拉升行情，明显有资金介入。从一季报公布的情况来看，上证50、社保基金、QFII、投资基金重仓持筹，显然是对该股的市场价值已经认可。在缩量小幅震荡之后，该股新的拉升行情正在酝酿，建议投资者积极关注。
| 德鼎投资成立于 1997 年，是国内首批通过证监会认证的证券咨询公司之一，公司拥有一支富有专业知识和实战经验的分析师队伍。德鼎投资以务实创新的风格享誉业界。长期以来，为第一财经等全国50多家券商、基金、投资顾问公司以及知名财经媒体提供各种理财报告和金融产品，具有独特性、实战性、权威性，被业界誉为“中国投资智库”。
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