第三部分 2007年房地产行业投资策略
城市化进程对住宅需求呈上升态势
人民币升值带来地产业长久机遇
宏观调控提高行业准入门槛，品牌蓝筹地产将成市场主导
区域扶持与压制有望在2007年充分显现
重点关注以下上市公司：
a、品牌蓝筹地产股
b、资源型地产股
c、受益区域扶持地产股
1、 城市化进程对住宅需求呈上升态势。
住宅是人们生活的必需品，人口数量在很大程度上决定了住宅需求。尽管政府采取了计划生育政策，但我国人口一直持续增长。尤其是随着经济的快速发展，城市化进程不断加速。1997年的城镇化水平为29.9%，2003年已上升至40.53%，城镇人口从1997年的36989万人增至2003年的52376万人。根据国家规划，到2050年之前，要使中国城市化率从现在的36%提高到70%左右，平均每年城市化率约提高一个百分点，年均约有1200万人口从乡村转移到城市。城市化过程中城市新增人口，将会加速对城市住房的需求，这也必将推动中国房地产行业在未来几年内继续保持增长的态势。
中国与世界各国城市人口增长优选法水平与城市化率水平
资料来源于世行数据
2、 人民币升值带来房地产业长久机遇
随着我国经济势力的提升，人民币升值将是一个长期的过程，政府被动增加大量外汇储备，投放大量基础货币致使资金流动性过剩，这对股市也必将起到推动作用，尤其是以人民币为计价单位的房地产行业。从其他国家发展的经验来看，汇率变化对一个国家的房价变化一般是正相关的。如日本，在日元升值过程中，房地产业就是受益者(如下图)。
日元升值时房地产价格指数与股票价格指数涨幅(%)
资料来源：美国网站
以下引用国泰君安线性回归模型，其指出人民币兑美元每升值1%，房地产指数将超出上证指数的收益率上涨18%，尤其目前，人民币升值正处于周期起始阶段，将对房地产上市公司构成持久重大利好。
人民币升值趋势对房地产板块构成重大利好(图)
资料来源：国泰君安证券研究所
3、 宏观调控提高行业门槛，品牌蓝筹地产将成市场主导
近两年来，我国房价上涨迅速，虽然国家在宏观调控方面采取了多种手段，但似乎效果不大。这主要源于两方面原因：一是中国资本市场资金流依然充沛。在人民币升值的大背景下，国外大量基金通过信托投资、项目投资、股权投资乃至直接收购项目的方式进入房地产市场；二是商业银行往往从自身风险收益考虑继续积极发展房地产按揭业务。
从“国六条”出台至今已有半年多时间，房价增长势头仍没有得到有效控制。2006年10月份全国70个大中城市房价惯性上扬，北京涨幅高达10.7%，列全国第一。整体来看，全国的房地产仍处于上升通道，这必将使国家进一步加强宏观调控。
去年，国家侧重金融导向调控，提高按揭门槛和交易成本等，今年则采取规范市场准入、双70%硬指标、不准外资过度投资等手段进行宏观调控。目前国家对房地产市场调控方向已转向企业整顿清理。如北京、重庆、成都、南昌、宁波、青岛等城市均查处了一批房地产市场违法违规案件。其中，重庆市对875家房地产企业进行了检查，纠正了153家房地产企业的违规行为，对36家企业的违规行为进行了处罚。从调控手段来看，无论是加大对企业的清理整顿亦或是控制银行信贷和出台新的土地政策，都会抬高房地产业的准入门槛，故国内房地产行业的重新洗牌乃是大势所趋。小型地产公司难免被淘汰，而大型尤其是品牌地产蓝筹股获得扩张和壮大的机会将会增加，其估值水平也会显著提高。由此看来，加大宏观调控力度，推动地产股的结构性调整对品牌地产蓝筹实质上是利好。
2006年1-9月出台的房地产调控政策
中国房地产开发资金来源 资料来源：中经网
4、 区域扶持与压制有望在2007年充分显现
2006年12月3日，中国社科院金融研究所所长李扬在“2006投资中国·上海论坛”上表示，建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策。下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效地、有区别地控制房价的目的。很明显，“区别政策”是为了调控房地产投资的迅猛增速。国家统计局数据显示，2006年1~10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%。完成商品住宅投资10268亿元，同比增长28.4%。可见，房地产投资增速非但没有回落，反而出现了加速趋势。
房地产行业具有很强的区域性，每个城市甚至细分到区域，其经济实力、房地产市场的成熟度、房地产金融的发展程度呈现显著的高低层次性。对于地产开发商来说，选择投资合适的区域尤其是政策重点扶持的区域，无疑会使投资收益相对最大化，同时投资风险降到相对最小化。
5、重点关注以下上市公司：
a、 品牌蓝筹地产股：估值未来仍有很大增长潜力
万科Ａ （000002 行情,资料,评论,搜索）公司龙头地位优势非常明显，2006年三季度，公司有178亿预收款、大量在建和拟开发产品，这为公司持续高速增长奠定了基础。定向增发为公司跑马圈地提供财务支持，土地储备位居上市公司前列。盈利能力维持高位，2006年三季度，公司实现净利润13.59亿元, 同比增长55.89%。预计高盈利能力仍将继续。
金地集团 （600383 行情,资料,评论,搜索）公司治理结构非常优秀，项目经营能力很强，具有强大的市场竞争优势。下半年，公司在全国攻城略地，土地储备迅速增加，在全国范围内共储备650万平米建面，主要集中于珠江三角地区、长三角地区等经济发达和竞争力强的区域，足以保证未来5年以上的开发需要。
招商地产 （000024 行情,资料,评论,搜索）公司与集团公司战略性土地资源共计超过6000万平米，在上市公司中每股战略土地储备是相对较多的，足够公司开发十年以上。
保利地产 （600048 行情,资料,评论,搜索）公司实质控制人是中国保利，目前已在品牌、规模、开发能力、土地储备等方面形成较强综合竞争优势，土地储备规划建筑面积已达到877万平方米，拟建、在建项目总建筑面积已达1000万平方米以上。且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量较高。
华侨城A （000069 行情,资料,评论,搜索）公司资源获取能力强，“旅游+地产”的独特竞争力使公司能在全国经济中心城市以较低的成本进行扩张，并产生较高的投资收益。
b、 资源型地产股
陆家嘴 （600663 行情,资料,评论,搜索）公司主营土地批租与房地产开发，未来将成为以高档写字楼、商业、会展物业租赁及国际社区为主营业务的房地产上市公司。尽管现在每股收益不高，但新会计制度的实施将为公司带来巨大的价值重估空间。
浦东金桥 （600639 行情,资料,评论,搜索）公司租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，现有租赁物业110多万平方米。目前，租赁收入保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，促使公司业绩大幅提升。新的会计准则将真实表现其资产价值及盈利能力。
中国国贸 （600007 行情,资料,评论,搜索）租赁业务是公司的主要赢利方式。据成都商报近期报道，公司拥有的土地使用权，按照现在的经营状况对未来33年的租金现金流进行折现，国贸一期、二期的重估值应在33亿元，比账面值27亿元增值6亿。正在开发的国贸三期，仅土地增值总额就高达32.78亿元。
张江高科 （600895 行情,资料,评论,搜索）公司是高科园区地产租赁龙头之一，位于上海浦东张江高新技术产业开发区，园内优质的产业集群客户将使公司的物业出租率维持在95%，发展潜力十足。按照市价重估法，公司房地产重估价值为65.67亿元，增值约40亿元，每股净资产低估将近65%。
金融街 （000402 行情,资料,评论,搜索）公司重点开发的是金融街中心区的土地，在建的拟出售物业中的大多数项目均已找到意向买家，未来业绩保持增长是值得期待的，更为重要的是，对于今后开发的写字楼、公寓、酒店、商场等项目，公司计划持有50万平方米的商业服务设施自己经营。预计公司自有物业的出租收入在2007年将出现一个质的飞跃，2006、2007、2008年的租金收入分别可达0.54、3.14、6.31亿元。
c、 受益区域扶持地产股：如奥运带来的机遇
北京城建 （600266 行情,资料,评论,搜索）与同区域企业相比，公司具备产品标准化、技术、品牌、人力资源、融资能力、治理结构、成本控制、政府支持等多方面的竞争优势，而08年的北京奥运更是给公司提供了难得的发展机遇。
北辰实业 （601588 行情,资料,评论,搜索）公司目前拥有建筑面积235万平米的土地储备，均位于亚、奥(运会)区域内，增值潜力巨大。公司开发的奥运项目有两个，一个是奥林匹克国际会议中心，会议中心建筑面积27万平米，主要用于击剑、现代五项比赛场馆和媒体转播；另一个是奥运媒体村，奥运会后将改造后作为住宅销售，商业配套将作为自有物业持有。(未完待续)
