房地产公司已公布年报分析

　　房地产股是较早披露年报的一个板块。迄今已经披露2006年报的120家上市公司中，房地产股占了17家。　　　　

　　这17家房地产公司中，有不少均为当年借壳上市的重大重组企业，许多指标增幅极大：17家公司主营业务收入合计增长47.40%，主营业务利润合计增长43.44%，净利润合计增长67.37%，(加权)平均每股收益0.322元，净资产收益率高达12.41%。尽管如此，一些关键指标还是渐露颓势。　　　　

　　首先是资产负债率。17家房地产企业总资产627.5亿元，净资产189.3亿元，平均资产负债率为69.83%，即平均自有资本仅3成，最高的万通先锋，资产负债率达77.23%，保利地产、新湖创业、阳光股份、大龙地产、中宝股份、ST江纸、渝开发等也在70%以上。　　　　

　　其次为现金流。17家公司经营产生的净现金流为-42.46亿元，平均每股经营性现金为-0.58元，其中，保利地产每股经营性净现金流为-7.31元，万通先锋为-2.34元，空港股份为-1.41元，华业地产为-0.61元，中宝股份为-0.57元。正因为现金流不宽裕，17家企业中，仅有金融街(10派2.5元)、南京高科(10派2元)、空港股份(10派1.5元)、万通先锋、银基发展(10派1元)、海泰发展(10派0.7元)、新湖创业(10派0.667元)和保利地产(10派0.3元)等8家有派息预案，派息率都很低(注：金融街为收租型的商业地产；南京高科和空港股份属工业园区，另有其它主营业务)。　　　　

　　第三个指标最重要，即预收营收之比。从2004、2005年以来，一些好的房地产股预收账款占当期主营收入的比例都在1倍上下，即下一年度的销售收入实际上本年度已经到手，平均也达70%。可这17家企业2006年实现主营收入合计为183.44亿元，预收账款合计为115.65亿元，预收营收之比仅为63.05%。6家公司中，这一指标最好的为万通先锋(700.42%)，其次是保利地产(122.23%)、渝开发(101.69%)以及中宝股份(75.47%)。　　　　

　　前两年，一些房地产上市公司负债率看起来也不低，但扣除其中的预收账款，真正属于负债的并不高，如万科A去年前三季约300亿元总资产，其中100亿元为净资产，100亿元为银行贷款，100亿元为业主已支付的预收房款，看起来负债占到总资产的三分之二，实际仅为三分之一。如今由于预收款减少，上述家房地产股扣除预收账款后的负债率也接近50%。　　　　

　　与资金面紧张相对应地，房地产上市公司有再融资计划的不在少数，且金额较大。比如中粮地产的10配3，中宝股份的25000万股A股定向增发，万通先锋5200万股定向增发，金融街的11428万股定向增发，渝开发的31133万股定向增发，光华控股、南京高科、保利地产的增发预案。而研究表明，融资能力并不能解决企业的长期增长问题。对于房地产这样一个重资产、低周转的行业，一次性的股权融资仅能支持2~3年的超速增长。以国内房地产上市公司0.3倍的平均资产周转率计，企业要想获得10%的收入增长，就需30%的资产扩张。 　　

　　资产的扩张在融资约束下意味着负债的增长，但企业的负债能力并不是无限的。　　　　

　　每个房地产企业都有一个极限扩张速度。极限扩张速度主要由总资产回报率(ROA)，也即公司的资产周转能力和利润率决定(ROA = 资产周转率×营业利润率)：资产周转越快、营业利润率越高，所能支撑的极限扩张速度就越大；反之，越小。而在利润率与周转率之间存在着相互制约与权衡的关系。片面追求利润率不但不能获得高增长，还将导致“负增长”。以国内房地产公司0.3倍的资产周转率和17%的营业利润率(息税前利润/主营业务收入)计，房地产行业的极限扩张速度不能超过19%，否则企业的资本结构将陷入快速和持续的衰退过程。在20%的增长率下，大多数企业将在5年后突破安全底线；在30%的增长率下，3年后将突破底线；而在50%的增长率下，2年后将突破安全底线，陷入财务危机。　　　　

　　在目前A股房地产业上市公司中，有四成企业实际扩张速度已显著超越极限扩张速度、财务风险逐步上升。其中，“超速”最严重、风险最大的十家企业分别是保利地产  （600048 行情,资料,评论,搜索）、华发股份  （600325 行情,资料,评论,搜索）、栖霞建设  （600533 行情,资料,评论,搜索）、天鸿宝业  （600376 行情,资料,评论,搜索）、泛海建设  （000046 行情,资料,评论,搜索）、美都控股  （600175 行情,资料,评论,搜索）、苏州高新  （600736 行情,资料,评论,搜索）、世茂股份  （600823 行情,资料,评论,搜索）、亿城股份  （000616 行情,资料,评论,搜索）、S浙广厦  （600052 行情,资料,评论,搜索）。提升潜力为负数的企业还有：金丰投资  （600606 行情,资料,评论,搜索）、天创置业  （600791 行情,资料,评论,搜索）、多伦股份  （600696 行情,资料,评论,搜索）、天地源  （600665 行情,资料,评论,搜索）、银基发展  （000511 行情,资料,评论,搜索）、莱茵置业  （000558 行情,资料,评论,搜索）、东华实业  （600393 行情,资料,评论,搜索）、天房发展  （600322 行情,资料,评论,搜索）、金融街  （000402 行情,资料,评论,搜索）、万业企业  （600641 行情,资料,评论,搜索）。除了上述已经超速的企业，金地集团  （600383 行情,资料,评论,搜索）、招商地产  （000024 行情,资料,评论,搜索）也正接近扩张速度的极限。相比之下，万科A  （000002 行情,资料,评论,搜索）仍有加速潜力，陆家嘴  （600663 行情,资料,评论,搜索）则过于保守。　　　　

　　当然，整个房地产板块的情况尚需等全部公司披露完年报，但有一点可以肯定，即预收营收之比再要达到1恐已有难度，因为在国家频频宏观调控下，预售房的销售已大为逊色，资金紧缺、负债上升等都可能随之而来。 　　

　　主要房地产上市公司年报数据一览